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来源:林内

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竞价租赁会形成蝴蝶效应从商业波及住房租赁市场吗?“竞价本身就是推高租金的逻辑。住宅不宜竞价。”中原地产首席分析师张大伟表示,住宅关乎国计民生,无论是售价还是租金价格都应设限。

在大量社会资本涌入住房租赁市场的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。目前,已出现多家租赁企业经营不善、卷钱跑路的乱象。

8月20日,杭州长租公寓运营商“鼎家”一纸公告宣布倒闭,“因经营不善导致资金链断裂,已停止运营”。

而长租公寓运营商倒闭并非只有一例,今年3月,上海“爱公寓”由于过度使用金融杠杆、为租客办理分期贷大肆扩张,最终导致资金链断裂。

根据贝壳研究院数据,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。在遭受争议的同时,长租公寓盈利模式仍旧待解。

事实上,当前各大机构“跑马圈地”扩张的长租公寓基本不赚钱、且盈利周期较长,“三年回本、五年盈利”已成租赁行业共识。同策咨询统计数据显示,目前长租公寓的投资回报率仅1%至2%,而不少发达国家的长租公寓年投资回报率一般保持在5%至6%。

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一位公寓运营商直言,目前长租公寓行业基本不盈利,靠涨租和在资本市场“讲故事”生存。

在融资方面,长租公寓运营商的借贷成本普遍在5%以上,远高于回报率。因此,“涨房租”提高利润率已成为不少运营商平衡财报的手段,长租公寓高端化趋势远不能解决中低端租房者的痛点。

新华每日电讯记者在上海调查发现,即使身处远郊区,品牌长租公寓的一居室价格普遍在3000元以上,2居室更在5000元以上。“如果只做平价公寓,年资金回报率不到2%,尚不够目前的基准利率4.9%。只能做高端产品,提高利润率。”湾流国际公寓运营商告诉记者。

租房者是否愿意以高价换品质?我爱我家相寓调查显示,有高达57.3%的租客认为“房租贵”是“未来不再选择或不确定选择长租公寓的原因”。

从长租公寓价格预期来看,绝大多数租客可接受的长租公寓相对普租产品的溢价范围在20%以下,超过半数租客希望溢价程度在10%以内。然而长租公寓相比周边普租产品的溢价,通常在20%以上,部分高端产品的溢价甚至会超过50%。

“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”胡景晖认为,无法通过运营实现盈利的租赁企业卷款跑路将由租客甚至全社会为其买单,危害极其严重。

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